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EXPERTEN-TIPP
Wertermittlung einer geerbten Immobilie als Basis für die Erbschaftssteuer

10.7.2021  |  Sven Heuschele

Der Gutachter ermittelt den Wert nach amtlich anerkannten Verfahren. Die Methodik ist im Einzelnen in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:

  • Das Vergleichswertverfahren: ist bei selbst genutzten Immobilien üblich. Es ermittelt den Wert der Immobilie anhand der Kaufpreise bei vergleichbaren Immobilien-Transaktionen im zeitlichen Umfeld des Todeszeitpunkts. Dazu dienen die amtlichen Kaufpreissammlungen bzw. Bodenrichtwerte als Grundlage. Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist, dass genügend Vergleichsfälle existieren.

  • Das Ertragswertverfahren: wird bei Miet-Immobilien eingesetzt. Hier wird der Gebäudewert anhand der zukünftig zu erwartenden Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet. Dabei findet eine Kapitalisierung mit Hilfe eines geeigneten Vervielfältigers statt, der den Liegenschaftszins – eine Art Vergleichsrendite – und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Der Bodenwert wird als Vergleichswert ermittelt und hinzuaddiert.

  • Das Sachwertverfahren: wird nur angewandt, wenn keine oder nicht genügend Vergleichstransaktionen zur Verfügung stehen. Hier orientiert sich die Bewertung der Immobilie an den Herstellungs- bzw. Baukosten für einen vergleichbaren Neubau unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Abnutzung. Der Bodenwert wird wieder als Vergleichswert ermittelt und hinzuaddiert.

Manchmal kann der Verkauf notwendig sein, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können oder den Nachlass unter den Erben aufzuteilen. Eine Auseinandersetzung aufgrund des Erbes ist immer ein sensibles Thema. Hier empfiehlt es sich, unabhängige Experten einzuschalten. Wenden Sie sich an einen Fachmann mit langjähriger Erfahrung im lokalen Immobilienmarkt und im Umgang mit Erbengemeinschaften. Wir sind für Fragen gerne für Sie unter (07142) 91440 da.