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EXPERTEN-TIPP
Immoblienbewertung und -verkauf im Wandel? Online versus analog!

19.2.2021  |  Sven Heuschele

Wir starten bei einem überregionalen Anbieter mit dem vollmundigen Angebot „online Wertermittlung in wenigen Minuten“. Nach der Eingabe vieler Objektfakten, schick geführt über mehrere Seiten und mit bunten Erklärbildchen, kommen die Anbieter auf den für Sie wichtigsten Punkt: Die Gratis-Wertermittlung mit ausführlicher Expertise? So einfach ist es dann doch nicht, denn es fehlen ja noch die für den ANBIETER wichtigsten Informationen. IHRE Kontaktdaten, denn nur mit Anschrift und Telefonnummer erhalten Sie die gewünschte und versprochene Wertermittlung. Nach mentaler Überwindung dieser Hürde und Preisgabe aller gewünschten Daten, freuen wir uns auf die versprochene Wertermittlung. Hier gibt es dann, je nach Anbieter, verschiedenste Szenarien:

- Sie bekommen eine Preisspanne, die Sie mit wenigen Klicks und ohne Preisgabe Ihrer Daten in den einschlägigen Portalen leicht selbst ermitteln können. Sie erhalten eine nette Mitteilung, dass weitere Informationen notwendig sind und Sie in Kürze kontaktiert werden.

- Sie werden sofort von einem netten Berater kontaktiert, der weitere Informationen abfragt oder auf einen zwingend notwendigen Beratungstermin drängt, bei dem er dann auch gleich einen Verkaufsauftrag dabei hat.

- Sie erhalten eine Standardmail und wissen nicht einmal, an wen Ihre sensiblen Daten weitergegeben und häufig als sogenannte „leads“ verkauft werden. Erschreckenderweise auch von den großen Immobilienportalen!

Das Einzige, was wir bei unseren Feldversuchen nicht erhalten haben, war ein nachvollziehbarer Preis, für die von uns angebotene Immobilie. Verwundert hat uns das allerdings nicht. Denn als lokal tätiges Maklerunternehmen mit 31 Jahren Erfahrung ausschließlich am lokalen Immobilienmarkt haben wir uns bereits vor diesem Selbsttest gefragt, wie es solche Unternehmen schaffen, ein so komplexes, hochwertiges und individuelles Gut wie eine Immobilie auf diesem Weg zu „bewerten“.

Was sind online „Wertermittlungen“ tatsächlich Wert?

Es gibt sogar „Kollegen“, die mit der Herangehensweise wie beim Autoverkauf werben. Da fällt mir als DEKRA Gutachter nichts mehr ein. Autos sind, abgesehen von Oldtimern oder Sondermodellen, aufgrund der Serienfertigung in Art und Ausstattung leicht vergleichbar.
Immobilien dagegen differieren zu 100%. Wir haben in unserer über 30-jährigen Firmengeschichte keine einzige gleiche Immobilie verkauft. Nicht einmal, wenn wir dieselbe Immobilie nach Jahren erneut verkaufen durften, denn dann ist es zwar die gleiche Immobilie, aber nicht dieselbe! Sie wurde bewohnt, renoviert, erweitert …  und hat dadurch ihren inneren Wert in jedem Fall verändert. Schon die Lage innerhalb eines Mehrfamilienhauses in punkto Stockwerk, Himmelsrichtung, Zugang, Ein- und Aussicht … führt teilweise zu erheblichen Unterschieden in der Bewertung. Nicht jeder steht auf Ostbalkon mit Morgensonne oder den Kinderspielplatz am Schlafzimmerfenster. Ganz abgesehen von Ausstattung, Pflegezustand, Renovierungsstau, zughörige Parkierung, mitverkauftem Zubehör, Nachbarschaft, Geräuschkulisse und vielen weiteren, essentiellen Details, die erst bei einer Vor-Ort-Besichtigung und Prüfung vieler Unterlagen ersichtlich sind. Zu den zwingend zu prüfenden und bewertungsrelevanten Unterlagen gehören bei Eigentumswohnungen hier nur auszugsweise folgende Unterlagen und Informationen:

Grundbuchauszug, Nebenkostenabrechnungen, Wirtschaftspläne, Versammlungsprotokolle, rückständige Hausgeldzahlungen, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Energieausweis nicht älter als 10 Jahre, Beurteilung der Instandhaltungsrücklagen in Bezug auf Instandsetzungsmaßnahmen und evtl. Sonderumlagen, entfallender Rücklagenanteil auf die Einheit, mitverkauftes Zubehör … 

Zusätzlich bei Häusern: Prüfung auf baurechtliche Genehmigungen, B-Plan, Alternativbewertung als Bauplatz bzw. Aus- An- und Umbaumöglichkeiten, Auszug Katasteramt, ggf. Alt- und Baulastenverzeichnis, Bodengutachten, Analyse Mikro-/Makrolage, besondere, objektspezifische Grundstücks- und Gebäudemarkmale (BOG), Kubaturberechnungen, GRZ, GFZ, BMZ Prüfung …

Wer ohne die Kenntnis dieser Informationen eine „Bewertung“ erstellt, verhält sich aus unserer Sicht mindestens grob fahrlässig und ein Eigentümer sollte es tunlichst unterlassen, auf Basis dieses Wertes, die Finanzierung eines anderen Objektes zu planen oder gar zu realisieren. Unsere ernüchternde Erfahrung:
Trotz der schönen, bunten neuen Medien- und Technikwelt schlägt analog digital. Empirische Datengrundlage mag in Großstädten mit entsprechendem Umsatzvolumen in die richtige Richtung gehen, ist aber an einem lokalen Markt nicht zielgerichtet. Immobilienbewertung ist ein sehr feinsinniges Geschäft, das in die Hände von Experten mit sehr langer, lokaler Marktzugehörigkeit gehört. Nur so können Sie als Eigentümer sicher sein, dass Ihr wertvollstes Gut seriös, diskret und verlässlich bewertet und angeboten wird.

Analog schlägt online - bei uns im Haus ganz klar! Bei Fragen freuen wir uns analog unter Telefon: 07142-91440 auf Ihren Anruf und bitten von Email-Anfragen zu Wertermittlungen abzusehen ;o)

Ihr Sven Heuschele